Le disposizioni di legge – una volta tanto – sono chiarissime in proposito ed elencano senza possibilità di interpretazione il contenuto formale del documento. L’art. 1130 bis del c.c. prescrive che il rendiconto “Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.”
Quindi l’amministratore DEVE presentare un rendiconto composto da:
- un registro di contabilità con elencate le voci di entrata ed uscita in ordine cronologico;
- un riepilogo finanziario che dovrà riportare la situazione patrimoniale del condominio con le attività e le passività, i debiti ed i crediti verso i condòmini e verso terzi e l’ammontare di eventuali fondi;
- una nota sintetica esplicativa contenente i principali fatti di gestione, i rapporti in corso e le questioni pendenti.
Il tutto riferito al periodo dell’esercizio annuale che potrebbe anche non coincidere con l’anno solare.
La legge non spiega nel dettaglio la tecnica da adottare per la redazione del rendiconto condominiale, ma dice che deve consentire l’immediata verifica a tutti i destinatari.
Purtroppo, questa sacrosanta esigenza di trasparenza non è agevolata dalla mole di documenti che la legge impone all’amministratore di produrre.
Ad esempio, un nostro fascicolo di rendicontazione – questo è il nome tecnico – completo come prescrive la norma, per un condominio medio, si compone di circa 35 pagine.
Un documento così corposo non è di immediata comprensione e, anche chi ha dimestichezza con i bilanci ed è abituato a “far di conto”, potrebbe trovare ostica la consultazione del fascicolo. Non aiuta neppure il principio contabile misto che occorre adottare nell’esposizione della parte contabile; infatti, mentre per il registro di contabilità è necessario seguire il “principio di cassa” – indicando le somme realmente corrisposte o percepite – per la situazione patrimoniale è da utilizzarsi il “principio della competenza”, riportando i costi che sono maturati durante l’esercizio, indipendentemente dal fatto che siano stati corrisposti.
Il nostro fascicolo di rendicontazione oltre a contenere quanto disposto dall’art. 1130 bis del c.c., riporta nella nota sintetica anche le informazioni sullo stato di manutenzione degli impianti, sulla necessità di adeguarli a specifiche norme di legge e le situazioni di morosità che meritano attenzione.
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